บ้านโดนธนาคารยึด อยากได้คืนจะทำอย่างไร

admin | สาระน่ารู้ | June 18, 2015

บ้านโดนธนาคารยึด อยากได้คืนจะทำอย่างไร

สำหรับคนที่พลาดพลั้งด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามา จนทำให้ต้องเสียบ้านไปเนื่องจากผ่อนไม่ไหว หรืออาจจะเพราะโดนคนในบ้านแอบเอาโฉนดไปจำนองกับเจ้าหนี้ทั้งในและนอกระบบ สุดท้ายโดนฟ้องบังคับจำนอง แต่รู้สึกเสียดายหรือผูกพันธ์กับบ้านหลังนั้นมากๆ อยากจะได้คืนเพราะมีกำลังซื้อ หรืออยากให้เครือญาติซื้อกลับมาเก็บไว้ หากไม่รู้จะทำอย่างไร วันนี้ทาง thaifastcash จะมีคำแนะนำมาให้นะครับ

อันดับแรกตรวจสอบสถานะของคดีว่าไปถึงขั้นไหนแล้ว

หากท่านหรือคนใกล้ชิดเป็นเจ้าบ้านก็อาจจะได้รับจดหมายจากสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ ซึ่งจะแจ้งให้ทราบถึงกระบวนการดำเนินการของเจ้าหนี้ว่าดำเนินการถึงไหนแล้ว เช่นนัดไกล่เกลี่ยที่ศาล หรือนัดไปให้การชั้นศาล หรือมีคำพิพากษาคดีออกมาแล้ว

แต่หากเป็นเหตุการณ์ที่มีคนแอบไปจำนองนั้น จดหมายต่างๆอาจจะถูกเก็บไปทำให้เราไม่ทราบถึงรายละเอียดต่างๆ ก็ควรจะติดต่อสอบถามกับเจ้าหนี้โดยตรงว่าบ้านหลังนี้ โฉนดเลขที่เท่านี้ อยู่ในขั้นตอนไหนแล้ว โดยหลักแล้วการเดินเข้าไปที่ฝ่ายสินเชื่อของธนาคาร หากไม่ใช่ผู้กู้ไปติดต่อเอง ทางสถาบันการเงินอาจจะไม่มีการเปิดเผยข้อมูลใดๆ ดังนั้นควรนำผู้ยื่นกู้ไปด้วยเพื่อที่จะได้ทราบข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันมากที่สุด

เมื่อทราบถึงสถานภาพของหนี้สินของบ้านหลังดังกล่าวแล้ว ก็สามารถพิจารณาถึงขั้นตอนที่จะดำเนินการต่อไปได้ดังนี้คือ

พิจารณาวงเงินหนี้สิ้นรวมค่าปรับทั้งหมด

เมื่อทราบสถานะของหนี้สินแล้ว หากยังไม่มีการขายทอดตลาดออกไป แม้ศาลจะติดสินว่าเจ้าของบ้านแพ้คดีไปแล้วก็ตาม ก็ยังมีโอกาสเจรจากับเจ้าหนี้ให้ถอนจากการประกาศขายได้ทุกเมื่อ ซึ่งสิ่งแรกที่ต้องพิจารณาก็คือ ภาระหนี้สินนั้นมีจำนวนเท่าใด หากมากเกินกำลังก็อาจจะต้องยอมรับชะตากรรมไป

ตัวอย่างเช่นบ้านพร้อมที่ดินหลังนี้มีมูลค่าในตลาด 2 ล้านบาท หากหนี้สินรวมดอกเบี้ยค่าปรับค่าธรรมเนียมต่างๆ วิ่งไปถึง 3 ถึง 4 ล้านบาท ก็อาจจะต้องตัดใจปล่อยไป เพราะหากเราต้องใช้เงิน 4 ล้านเพื่อซื้อบ้านหลังเดิมถือว่าไม่คุ้มค่า เงินจำนวนนั้นไปหาซื้อบ้านหลังใหม่ดีกว่า เจ้าหนี้เองก็มักจะไม่ยอมลดภาระต่างๆลงมาเหลือเพียง 2 ล้านกว่าๆ เป็นแน่ เพราะนั่นคือผลกำไรในการดำเนินธุรกิจของเขา

แต่ทั้งนี้การเจรจากับะจ้าหนี้ก็ใช่ว่าจะทำไม่ได้ หากเราแสดงให้เจ้าหนี้เห็นว่ามีแหล่งเงินที่จะซื้อบ้านหลังนี้ได้ ก็ลองต่อรองราคาให้สุดๆไปเลย เจ้าหนี้หรือธนาคารอาจจะใช้เวลาในการพิจารณาแล้วให้คำตอบกลับมา ซึ่งราคาอาจจะไม่ลดมากมายนัก และจะใช้เวลานาน เพราะหากเจ้านี้เป็นระบบธนาคาร การตัดสินใจอยู่ที่ส่วนกลางไม่ใช่ที่สำนักงานสาขานั้นๆ

ในทางกลับกัน หากภาระหนี้สินมากกว่าราคาบ้านไม่มากนัก เช่นราคาบ้าน 2 ล้าน ภาระหนี้สินทั้งหมดซัก 2.5 ล้านบาท ก็ถือเป็นโอกาสของเราในการเจรจาต่อรองกับเจ้าหนี้จนเป็นที่พอใจกันทั้งสองฝ่าย บางครั้งเจ้าหนี้เองอาจจะเสนอสินเชื่อให้ใหม่ก็ได้ หากผู้กู้คนใหม่นั้นมีรายได้ที่ดี (แน่นอนว่าลูกหนี้คนเก่านั้นหมดสิทธิที่เข้ามาซื้ออยู่แล้ว)

แต่หากภาระหนี้สินนั้นน้อยกว่ามูลค่าของบ้าน ท่านอาจจะเจรจาต่อรองเองไม่ได้ เพราะประโยชน์ในส่วนต่างระหว่างภาระนี้สินกับมูลค่าทรัพย์สินนั้นจะตกไปยังลูกหนี้รายเดิม ท่านก็จะต้องพาลูกหนี้รายเดิมไปด้วย เพื่อเจรจากับเจ้าหนี้ เมื่อตกลงกันได้แล้ว ทรัพย์สินก็จะปลอดภาระ ท่านก็อาจจะต้องดำเนินการโอนทรัพย์สินนั้นไปยังบุคคลที่ท่านมั่นใจได้ว่าจะไม่ก่อภาระหนี้นั้นอีก เจ้าของทรัพย์ก็อาจจะเรียกร้องเงินทองเพิ่มเติมเอาจากท่านได้

ทั้งนี้หากพิจารณาแล้วภาระหนี้สินที่คงค้างทั้งหมด อยู่ในวิสัยที่ท่านจะซื้อคืนได้ ก็สามารถติดต่อเจ้าหนี้ได้ตลอดเวลา แม้จะมีการประกาศขายทอดตลาดไปแล้วก็ตาม หากท่านไม่ทราบว่าจะติดต่อใคร ก็ไปยังสำนักงานบังคับคดีนั้นๆ แล้วแจ้งเจ้าหน้าที่ว่าต้องการติดต่อเจ้าหนี้ของรายการขายนั้นๆ ท่านก็จะได้ข้อมูลการติดต่อทันที ทั้งนี้ท่านจะต้องนำลูกหนี้คนดังกล่าวไปด้วยเพื่อทำการเจรจากับเจ้าหนี้

รอซื้อจากการขายทอดตลาด

หากภาระหนี้สินนั้นมากกว่ามูลค่าบ้านมากๆ หรือหาตัวลูกหนี้ตัวดีไปเจรจากับเจ้าหนี้ไม่ได้ วิธีการสุดท้ายก็คือการไปซื้อจากการขายทอดตลาด

ปัญหาคือท่านจะทราบได้อย่างไรว่าจะมีการขายทอดตลาดเมื่อไหร่ หากท่านติดต่อกับเจ้าหนี้ได้ และทราบว่ามีการฟ้องศาลแล้ว ท่านอาจจะต้องตีสนิทกับเจ้าหน้าที่ของบริษัทเจ้าหนี้เพื่อบอกกำหนดการในการขายทอดตลาดให้ท่านก็ได้ หรือหากไม่สะดวกในการเดินทาง ท่านก็สามารถติดตามข้อมูลการขายทอดตลาดได้จากทางเว็บไซท์ของ กรมบังคับคดีก็ได้ ซึ่งจะมีการแสดงรายการต่างๆที่จะมีการขายทอดตลาดทั่วประเทศ ตามภูมิลำเนาของทรัพย์สินนั้นๆ

หากท่านเห็นรายการขายทอดตลาดบ้านที่ท่านต้องการซื้อ ก็ให้เตรียมเงินมัดจำซองไปตามที่ระบุไว้ในเว็บไซท์ พร้อมพกบัตรประชาชนไป กระบวนการจะเริ่มตั้งแต่เวลาประมาณ 9.00 น. โดยท่านไปที่โต๊ะเจ้าหน้าที่ แจ้งความประสงค์เข้าประมูลในทรัพย์สินลำดับที่เท่าไหร่ เจ้าหนี้ที่ก็จะบอกให้ท่านเอาเงินสดใส่ซอง พร้อมสำเนาบัตรของท่านไว้

การประมูลจะมีหลายนัดด้วยกัน หากทรัพย์สินนั้นได้รับความสนใจมาก จะมีการไล่ราคากันตั้งแต่นัดแรกๆ ดังนั้นไปนัดแรกท่านก็ต้องซื้อซองประมูลไว้ แล้วอย่าเพิ่งยกมือ ให้สังเกตสภาพแวดล้อมโดยรวมก่อนว่ามีใครมายกสู้ราคาหรือไม่ ราคาประมูลในนัดแรกจะเป็นราคาเริ่มต้นที่ 100% ของราคาที่ทางสำนักงานบังคับคดีเป็นผู้กำหนด ถ้าไม่มีใครยกป้ายซื้อ ท่านก็ไม่ต้องยกป้าย รอรอบต่อไปซึ่งราคาขายจะเริ่มต้นที่ 90% ของราคาเริ่มต้นในครั้งนี้

ในอีกประมาณหนึ่งหรือสองสัปดาห์ต่อมา เมื่อถึงกำหนดประกาศขายอีก ท่านก็ไปซื้อซองไว้อีก หากไม่มีใครยกป้ายซื้อ ท่านก็ไม่ต้องยก ยกเว้นว่าท่านมีเงินเหลือเฟือ อยากซื้อที่ราคานี้ก็ยกไปเลยตั้งแต่ต้น แต่ถ้าท่านไม่ยกป้ายเข้าซื้อ รอรอบที่ 3 ราคาเริ่มต้นจะลดลงเหลือ 80%

ท่านก็มาอีกในรอบที่ 3 หากรอบนี้ยังไม่มีใครยกป้ายซื้อ หากท่านซื้อซองไว้แล้วและไม่ยกป้ายด้วย ก็จะมีการเลื่อนการขายไปรอบที่ 4 ซึ่งเป็นรอบสุดท้ายที่ท่านจะต้องยกป้ายได้แล้ว

รอบที่ 4 ราคาขายจะอยู่ที่ 70% ของราคาที่กำหนด นั่นหมายถึงว่าหากราคาบ้านมีการกำหนดราคาเริ่มต้นครั้งแรกไว้ที่ 2 ล้านบาท ครั้งที่ 4 จะเริ่มต้นที่ 1.4 ล้านบาทเท่านั้น

ครั้งนี้แม้ไม่มีใครยกป้าย เมื่อท่านวางเงินประกันซองไปแล้วท่านก็ต้องยกป้ายซื้อ ท่านจะพบว่าอาจจะมีคู่แข่งคือ ธนาคารเจ้าหนี้ ซึ่งทำใจไว้เลยว่าหากเป็นธนาคารพาณิชย์ของบริษัทเอกชน จะมีการสู้ราคาแข่งกับท่านแน่นอน ซึ่งราคาจะไล่กันไปจนถึงอย่างน้อยก็ราคาเริ่มต้นครั้งแรกที่ 2 ล้านบาท

แต่ลูกเล่นของการยกป้ายประมูลกับธนาคารก็คือใครก็ตามในรอบนี้ ท่านอย่ายกป้ายตอนที่เจ้าหน้าที่เริ่มนับ 1 เพราะจะทำให้อีกฝั่งทราบว่าคุณอยากได้แน่ๆ เลยไล่ราคาให้ท่านซื้อไปสูง ให้ท่านรอฟังเจ้าหนี้ที่ขานราคาเช่น 1.8 ล้านครั้งที่ 2 มีผู้ใดจะให้ราคาสูงกว่านี้มั้ย แล้วถึงค่อยยก การทำแบบนี้จะทำให้อีกฝั่งไม่มั่นใจว่าท่านจะให้ราคาสูงกว่านี้อีกหรือเปล่า เมื่อท่านยกป้ายแล้วเขาอาจจะตัดใจยกให้ท่านก็ได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าใครจะยกป้ายแข่งกับท่านกี่ราย หากมีการนับ 3 และราคาสุดท้ายตกลงมาอยู่ที่ท่าน ก็อย่าเพิ่งดีใจว่าจะได้บ้านหลังนี้ เจ้าหน้าที่จะหันไปถามโจทย์กับจำเลยว่า จะคัดค้านราคานี้หรือไม่ ซึ่งพบว่าส่วนใหญ่แล้วจำเลยอาจจะไม่มา แต่เจ้าหนี้มาแน่นอนเพราะไม่งั้นทรัพย์นั้นจะขายไม่ได้ เจ้าหนี้ที่เป็นธนาคารเอกชน มักจะคัดค้านเสมอ

หากมีการคัดค้าน ราคาก็จะผูกพันธ์อยู่กับท่าน จะต้องมีการมาสู้ราคากันอีกรอบในครั้งที่ 5 โดยเจ้าหนี้จะต้องหาคนมาสู้ราคาแข่งกับท่าน หากครั้งหน้าท่านไม่มา และไม่มีใครมาสู้ราคา ทรัพย์นั้นก็จะเป็นของท่าน แต่หากมีการแข่งราคาและตกอยู่ในมือท่านอีก ก็ยังไม่จบนะครับ เพราะฝั่งจำเลยก็มีสิทธิ์ค้านได้อีก 1 ครั้ง

ซึ่งจะนำไปสู่การสู้ราคากันในครั้งที่ 6 ซึ่งจะแข่งราคาต่อจากราคาในรอบที่แล้ว หากฝั่งจำเลยไม่มีใครมาสู้ราคาอีกถึงจุดนี้จึงจะถือได้ว่าท่านเป็นผู้ชนะการประมูล และดำเนินขั้นตอนต่างๆต่อไป

ประมูลด้วยราคาที่ตั้งไว้ในใจอย่าให้บรรยากาศพาราคาไปสูงเกินไป

บรรยากาศในการประมูลนั้นอาจจะทำให้ท่านเพลิดเพลินในการสู้ราคาด้วยเพราะความอยากเอาชนะอีกฝ่าย จนบางครั้งอาจจะลืมไปว่าราคาที่เสนอนั้นสูงกว่าความเป็นจริงมาก

พบว่าการประมูลบางครั้ง มีหน้าม้ามาสู้ราคากันจนแพงเกินจริง ก็ปล่อยเขาไป ทำใจซะ เพราะถ้าเป็นหน้ามาจริง เขาอาจจะไม่เคยไปดูบ้านด้วยซ้ำว่าอยู่ที่ไน สุดท้ายเขาไม่ได้ไปจ่ายเงินประมูล สินทรัพย์ก็จะกลับเข้ามาสู่การประมูลอีกรอบ

ให้ท่านท่องตัวเลขไว้ในใจว่าซื้อได้ที่ 1.8 ล้าน ก็ไล่ราคาไปไม่เกินนี้ หากเกินจากนี้ก็ปล่อยเขาไป เพราะถ้าเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีศักยภาพเรื่องทำเลที่จะเอาไว้เก็งกำไรในอนาคต คนที่จะมาดันราคาให้สูงก็มีอยู่เพียง 3 ฝ่ายคือ โจทย์ จำเลย และบรรดากลุ่มก้วนที่หากินกับการประมูล

กลุ่มก้วนที่ว่ามีหน้าที่ดันราคาให้สูงขึ้นพร้อมกับเจรจาเรียกทรัพย์สินจากท่าน ตั้งแต่ 5,000 ถึง 50,000 บาท เพื่อให้ท่านจ่ายเป็นเงินสดให้เขา แล้วเขาจะเลิกดันราคาให้สูงขึ้น ตัวอย่างเช่น ถ้าราคาเริ่มที่ 1.4 ล้าน ราคาขึ้นครั้งละ 50,000 เขายกป้าย 1 ครั้ง ท่านก็ต้องยกป้ายแข่ง ราคาก็จะไปที่ 1.5 ล้าน เขายกอีกครั้ง ท่านยกแข่ง ก็ไปที่ 1.6 ล้าน ถ้าท่านตัดใจจ่ายเขา 5 หมื่นบาท เขาไม่ยกป้ายแข่งกับท่าน ท่านก็อาจจะจ่ายรวมที่ 1.45 ล้านเท่านั้น (ตัวเลขสมมุติ)

หากท่านเป็นหน้าใหม่ที่จะเข้าไปประมูลทรัพย์สินของท่านคืน ก็จะขอแนะนำว่าให้หาเวลาว่างไปดูการประมูลก่อนหน้ารายการของท่านซักหลายครั้งหน่อย ท่านก็จะได้จับจุดสังเกตว่ามีใครหน้าไหนเข้ามาประมูลบ้าง หากท่านไปบ่อยๆ ก็จะพอเริ่มจับทางถูก บางทีท่านอาจจะเจรจาได้ถูกคน ก็จะสามารถซื้อสินทรัพย์ได้ในราคาที่ถูกลงมาก

ประมูลได้บ้านคืนมาแล้วต้องชำระเงินทั้งก้อนทันทีเลยหรือไม่

ปกติแล้ว ข้อกำหนดของสำนักงานบังคับคดีคือท่านจะต้องนำเงินทั้งหมดมาจ่ายภายใน 15 วัน แต่ท่านจะสามารถยื่นเรื่องขอยืดอายุการชำระเงินออกไปได้อีก โดยให้เหตุผลว่าอยู่ในระหว่างการติดต่อธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ ซึ่งจะสามารถขอได้ไม่เกิน 3 เดือน ผู้ที่จะอนุมัติก็คือหัวหน้าสำนักงานบังคับคดีนั้นๆ นั่นเอง

ดังนั้นหากท่านต้องการเข้าไปประมูลซื้อสินทรัพย์ที่เป็นบ้านที่พักอาศัย ก็ควรจะไปติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารเสียแต่เนิ่นๆ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นธนาคารเจ้าหนี้แต่อย่างใด เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ หรือราคาที่ท่านจะซื้อได้สูงสุดนั่นเอง

เมื่อท่านชนะการประมูลและได้หนังสือจากสำนักงานบังคับคดีมาแล้ว ท่านก็นำเอกสารดังกล่าวไปติดต่อธนาคารที่ขอสินเชื่อ เพื่อทำการประเมินราคาสินทรัพย์ ธนาคารจึงจะได้แจ้งวงเงินกู้ที่ท่านจะได้รับให้ท่านทราบต่อไป

หากท่านชนะประมูลแล้วแต่กู้เงินมาจ่ายค่าบ้านทั้งหมดไม่ได้จะเกิดอะไรขึ้น

หากท่านชนะการประมูลแล้ว ยื่นเรื่องขอกู้ธนาคารแล้ว ปรากฏว่ากู้ไม่ผ่าน ทำให้ท่านไม่มีเงินไปจ่ายให้กับสำนักงานบังคับคดีแล้วละก็ ทางสำนักงานก็จะริบเงินประกันซองของท่านไป และจะนำทรัพย์นั้นออกมาเริ่มทำการประมูลใหม่อีกรอบ

การประมูลครั้งใหม่ หากราคาขายนั้นน้อยกว่าครั้งที่คุณประมูลได้ ท่านก็อาจจะโดนฟ้องร้องเรียกส่วนต่างนั้นได้ ประเด็นนี้มักจะเกิดบ่อยกับลูกหนี้หัวหมอ ที่ประวิงเวลาด้วยการส่งคนมาประมูลในราคาสูงๆ แล้วทิ้งการประมูลไป มักจะเกิดกับสินทรัพย์ที่ผลตอบแทนในทรัพย์นั้นมากกว่าเงินค่าประกันซอง ทำให้ทางสำนักงานบังคับคดีเพิ่มเงินประกันซองให้มากขึ้นในครั้งต่อๆไป

ดังนั้นหากท่านติดต่อสำนักงานบังคับคดีแล้วพบว่าค่าประกันซองสูงมากเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น ก็ให้ตั้งข้อสังเกตได้เลยว่าจำเลยกำลังเล่นแง่อะไรอยู่แน่นอน ถ้าเขามาประมูลแข่งราคาสูงๆกับท่าน ก็คงต้องปล่อยเขาไปละครับ

บทความนี้เขียนจากประสบการณ์ตรงในการเข้าประมูลสินทรัพย์มาเพื่อเก็บไว้เองและขายต่อทำกำไรครับ

ลิ้งค์กรมบังคับคดี http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.asp