บ้านติดจำนองธนาคาร เจ้าหนี้จะมายึดขายทอดตลาดได้หรือไม่ คำถามจาก pantip

admin | สาระน่ารู้ | December 27, 2017

บ้านติดจำนองธนาคาร เจ้าหนี้จะมายึดขายทอดตลาดได้หรือไม่

ช่วงนี้พบเห็นคำถามในเว็บ pantip บ่อยมากถึงกรณีของการไปค้ำประกันให้กับบุคคลอื่นเพื่อซื้อรถรา ปรากฏว่าเพื่อนไม่ยอมผ่อนต่อปล่อยให้รถโดนยึดไปขายทอดตลาด เงินไม่พอใช้หนี้เจ้าหนี้ก็มาฟ้องร้องเอากับคนค้ำและมีหนังสือแจ้งการขายทอดตลาดบ้านที่ตัวเองกำลังผ่อนอยู่กับธนาคาร

หลายๆความเห็นยังมีการชี้นำผิดๆว่า บ้านเป็นของธนาคารเจ้าหนี้ยึดไปขายทอดตลาดไม่ได้ บ้างก็ว่าให้อยู่เฉยๆธนาคารถือกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเขาจะมายึดจากเราไปขายทอดตลาดไปได้อย่างไร ซึ่งในข้อเท็จจริงแล้วข้อคิดเห็นเหล่านี้เป็นการเข้าใจผิดทั้งสิ้น

โดยปกติแล้วการไปกู้เงินจากธนาคารซื้อบ้านนั้น เราจะได้กรรมสิทธิทันที โดยหากดูสลักหลังโฉนดจะเห็นว่าผู้ขายได้โอนขายให้กับผู้ซื้อก็คือชื่อเรา ด้วยข้อความระบุการทำธุรกรรมว่า “ขาย” นั่นคือผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ทันทีหลังการขายนั่นเอง

รายการต่อมาด้านหลังโฉนดหากมีการกู้เงินจากธนาคารก็คือ การจดจำนองซึ่งจะมีรายการระบุว่า “จำนอง” โดยผู้รับจำนองก็คือธนาคารผู้ให้กู้นั่นเอง

จากข้อความข้างต้นหมายความว่า เราเจ้าของบ้านที่กำลังผ่อนธนาคารอยู่นั้น ไม่ได้ขายบ้านให้ธนาคาร แต่เป็นการจำนองกับธนาคารเท่านั้น หรือพูดง่ายๆคือเอาหลักทรัพย์ชิ้นนี้ไปค้ำประกันสินเชื่อจากธนาคารโดยยกให้ธนาคารเป็นเจ้าหนี้ลำดับแรก

ธนาคารที่รับจำนองจะยึดบ้านเราไปได้อย่างไร

ในกระบวนการจำนองนั้น เจ้าของบ้านยังถือกรรมสิทธิ์อยู่และก็ผ่อนธนาคารไปเรื่อยๆ วันใดไม่ผ่อนธนาคารก็จะทวงถาม นานๆเข้าธนาคารก็จะส่งจดหมายมาบอกเลิกสัญญาและจะมีการคิดอัตราดอกเบี้ยสูงๆถือเป็นอัตราดอกเบี้ยเชิงลงโทษ

จนวันหนึ่งธนาคารเห็นว่าดอกเบี้ยปรับสูงพอ คุ้มค่าที่จะให้ทนายเดินทางไปศาลเพื่อฟ้องร้องแล้ว ก็จะเริ่มกระบวนการฟ้องต่อศาลเพื่อบังคับจำนอง

นั่นคือธนาคารไม่สามารถจะยึดบ้านเราไปได้ทันที ต้องรอคำสั่งศาล โดยศาลก็จะมีการพิจารณาคดีเรียกคู่ความทั้งสองฝ่ายมาพูดคุยกัน ถ้าลูกหนี้ไม่ไปศาล ศาลก็มักจะตัดสินไปตามที่เจ้าหนี้ร้องขอ คือยอดหนี้เท่าใดก็เป็นเท่านั้นไม่มีการลดทอนใดๆ

ถึงขึ้นนี้ศาลชั้นต้นจะตัดสินให้เจ้าหนี้ชนะคดีที่ฟ้องบังคับจำนอง หากไม่มีการอุทรธ์ ฏีกา ตามกรอบเวลา ก็ถือว่าการพิพากษาถึงที่สุด เจ้าหนี้ก็จะดำเนินการตามกระบวนการคือให้ สำนักงานบังคับคดีในท้องที่นั้นๆนำมาขายทอดตลาด

สำนักงานบังคับคดี เป็นหน่วยงานราชการภายใต้กระทรวงยุติธรรม ซึ่งดำเนินการตามคำพิพากษาและตามคำร้องของโจทย์ที่ไปสืบทรัพย์มา และเนื่องจากโฉนดบ้านหลังนั้นเจ้าหนี้ก็ยึดไปถือไว้แล้ว ก็ไม่ต้องสืบทรัพย์อะไรมากมาย ก็จะมีการนำมาขายทอดตลาดได้เลย

ถึงขั้นตอนการขายทอดตลาดแล้ว นั่นแสดงว่ามีการฟ้องร้องบังคับจำนองไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เรื่องราวผ่านกระบวนการทางศาลมาแล้ว ถ้าจะมีการดำเนินการอะไรทางศาลก็จะต้องตรวจสอบระยะเวลาเรื่องอายุความให้ดีๆ

ในวันขายทอดตลาดทุกคนย่อมมีสิทธิ์ซื้อ นั่นคือเจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์ซื้อทรัพย์นั้น รวมไปถึงจำเลยด้วย แต่จำเลยคงไม่ซื้อเพราะถ้าซื้อแล้วไม่พอใช้หนี้ก็อาจจะโดนยึดไปขายทอดตลาดอีก ส่วนใหญ่แล้วจำเลยจะให้ญาติๆมาซื้อคืนไป

เมื่อกระบวนการซื้อสิ้นสุดลง ทางสำนักงานบังคับคดีจะออกเป็นจดหมายให้ผู้ซื้อไปโอนโฉนดเป็นของผู้ซื้อ โดยข้อความจะระบุว่า “ขายตามคำสั่งศาล” ผู้ซื้อจึงได้รับกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ไป

เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก็จะต้องนำไปชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ที่เป็นผู้ให้กู้ก่อน แล้วหากมีเงินเหลือจึงจะมีการคืนมาให้กับลูกหนี้

บ้านติดจำนองแล้วเจ้าหนี้รายอื่นจะมาบังคับขายทอดตลาดได้อย่างไร

ที่เล่ามาข้างต้น จะเป็นกระบวนการกรณีที่เราผิดนัดชำระหนี้กับเจ้าหนี้ที่ให้เรากู้เงินซื้อบ้านหลังนั้น แต่หากเราไปเป็นหนี้กับเจ้าหนี้รายอื่น ไม่ว่าจะเป็นหนี้โดยตรง หรือไปค้ำประกันใครเขา เจ้าหนี้เหล่านี้ก็มีสิทธิ์ในการเรียกร้องให้มีการขายทรัพย์สินที่ติดจำนองอยู่ได้เช่นกัน

ขอยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ สมมุตเราไปกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร A เป็นจำนวน 2 ล้านบาท ผ่อนมานาน 10 ปี จนยอดหนี้ลดลงเหลือ 1 ล้านบาท

ต่อมามีเจ้าหนี้รายหนึ่งชื่อ B มาฟ้องร้องเราเพื่อให้เราชำระหนี้ หากเราคิดว่าไม่มีทรัพย์สินอะไร และไม่ไปติดต่อชำระหนี้ เจ้าหนี้ B ก็จะฟ้องศาลจนชนะคดีว่าเราเป็นหนี้เขาจริง (ในฐานะผู้ค้ำประกันก็ได้) ก็สืบทรัพย์จนพบบ้านที่เรายังผ่อนไม่หมด เจ้าหนี้ก็จะสืบทรัพย์ และพบว่าเราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังที่ติดจำนองกับธนาคาร A อยู่

สำนักงานบังคับคดี ก็จะนำทรัพย์ดังกล่าว ขายทอดตลาดแบบ “การจำนองติดไป” ราคาขายก็จะนำเอาราคาประเมิน เช่นประเมินว่าบ้านมีมูลค่า 2 ล้านบาท ก็จะขายที่ราคา 1 ล้านบาท เพราะคนที่ซื้อได้ หากต้องการกรรมสิทธิ์จะต้องไปชำระหนี้คืนธนาคาร A อีก 1 ล้านบาทนั่นเอง

นั่นหมายความว่า คนที่มาซื้อทรัพย์ก็ประมูลไปตามปกติ อาจจะประมูลมาที่ราคา 8 แสนบาท เมื่อได้เอกสารจากสำนักงานบังคับคดีมา ก็ไปติดต่อธนาคาร A เพื่อชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ยที่คงค้าง (ซึ่งมักจะไม่มีค่าปรับอะไรมากมายเนื่องจากลูกหนี้ยังผ่อนดีอยู่) แล้วจะได้โฉนดไปไถ่ถอนแล้วโอนเป็นกรรมสิทธิของตัวเอง รวมแล้วก็เสียเงินไป 1.8 ล้านบาท

เงิน 8 แสนบาทที่ได้จากการประมูล สำนักงานบังคับคดีก็จะนำไปชำระให้กับเจ้าหนี้ B ส่วนที่เหลือก็คืนให้กับเจ้าของทรัพย์ (เจ้าของบ้าน) และเจ้าของทรัพย์ก็ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นแล้ว ก็ต้องย้ายออกไป

ถ้ายังเป็นหนี้บ้านอยู่เยอะ เจ้าหนี้รายใหม่จะขายทอดตลาดแล้วได้อะไร

ในบางกรณีที่บ้านเพิ่งซื้อมาใหม่ๆ ยอดหนี้ยังสูงอยู่ หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ผ่อนบ้านปล่อยให้หนี้พอกพูนเพราะมีหนี้หลายที่

กรณีนี้เราจะพบว่า ยอดหนี้ที่ลูกหนี้เป็นหนี้กับธนาคาร A อาจจะมีจำนวนสูงกว่ามูลค่าบ้าน เช่นตอนจำนองนั้น จำนองไปเพียง 2 ล้านบาท แต่หนี้พร้อมค่าปรับสูงไปถึง 2.5 ล้านบาท ราคาประเมินของ สำนักงานบังคับคดีอาจจะอยู่ที่ 2 ล้านบาท ก็จะยังมีการขายทอดตลาดต่อไป

นั่นเพราะราคาตลาดอาจจะสูงกว่าราคาประเมินก็ได้ คนมาประมูลเห็นราคาประเมิน 2 ล้าน แต่มูลหนี้ที่จะต้องไปไถ่ถอนสูงกว่าราคาประเมิน ก็อาจจะไม่มีคนประมูล ราคาประมูลจะตั้งตันที่ 10,000 บาทเท่านั้น

นั่นคือหากมีคนประมูลออกไป เจ้าหนี้ B ก็มีโอกาสได้เงินคืน 10,000 บาท เป็นขั้นต่ำนั่นเอง

ดังนั้นหากเราผ่อนบ้านกับธนาคารอยู่ แล้วไปเป็นหนี้โดนฟ้องร้องบังคับชำระหนี้ ก็อย่าเพิกเฉยนะครับ วันดีคืนดีเจ้าหนี้อาจจะเอาบ้านหลังที่เรากำลังผ่อนอยู่ไปขายทอดตลาดเอาได้นะครับ